Quels types de propriété commerciale devriez-vous investir en?

Quand il s'agit de l'investissement immobilier commercial, les investisseurs veulent souvent savoir quels types de biens qu'ils devraient envisager d'investir po Cet article discute environ 5 groupes de propriétés et les raisons pour lesquelles vous devriez ou ne devriez pas les considérer.

1. Terrain: les gens qui investissent dans la terre crue espèrent souvent à acheter des terres agricoles situées près de la terre zonée commerciale à quelques milliers de dollars par acre. Ils rêvent leur sort sera reclassée à commerciale dans un avenir proche, qui vaut des centaines de milliers de dollars ou plus à l'acre. Les gens qui vous convaincre d'investir dans la terre crue souvent essayer de vous vendre ce rêve. Bien que ce rêve qui se passe réellement, tout comme il est possible de toucher le jackpot à Las Vegas, la réalité est que la plupart des investisseurs perdent de l'argent ou obtenir un retour peu d'investissements fonciers. Il s'agit d'un investissement très risqué que la terre soit génère pas ou très peu de revenus. Du point de vue impôt sur le revenu, la terre ne se déprécie pas la valeur de sorte que vous ne pouvez pas demander un amortissement. En plus de cela le taux d'intérêt des prêts fonciers est également très forte par rapport à d'autres types de propriétés commerciales. Ainsi, chaque mois, vous aurez besoin de trouver de l'argent pour payer l'hypothèque lors de la collecte aucune. Vous devriez envisager d'investir dans la terre si vous

- Savoir développer de sorte que vous pouvez convertir un terrain vierge dans un centre commercial.

- Savoir exactement ce que vous faites et avez poche profonde.

- Le propriétaire de la terre d'un centre commercial (vous ne possédez pas les bâtiments).

2. Appartements: il s'agit d'un investissement de gestion intensive que le turn over taux est élevé. Les baux sont à court appelé souvent à un an de mois en mois. Comme les locataires entrent et sortent, vous devez dépenser de l'argent pour obtenir l'unité de prêt pour l'occupation. Appartement locataires ont tendance à avoir plus l'histoire que les retards de paiement des autres locataires car ils sont le plus souvent ont un budget plus serré. Si vous n'aimez pas les maux de tête qui traitent avec beaucoup de locataires, vous voulez probablement rester à l'écart d'appartements. La clé de l'investissement appartement succès est de

- Contrôler ou réduire au minimum les dépenses. Cela peut sembler une tâche triviale jusqu'à ce que vous voyez la liste des frais fourni par le gestionnaire de l'immeuble. Ces dépenses comprennent: la publicité, la comptabilité des frais bancaires (pour insuffisance de fonds), l'amélioration du capital, les subventions laverie, nettoyage, frais de recouvrement, d'enlèvement des ordures, les assurances, aménagement paysager, juridiques (l'expulsion) des frais, l'entretien, la gestion des biens hors site, la gestion immobilière sur place , lutte contre les ravageurs, la peinture, les réparations, le balayage, la sécurité, les impôts fonciers, les services publics et de l'eau.

- Investir uniquement dans les propriétés dans un bon emplacement sans entretien différé.

- Restez à l'écart des zones avec contrôle des loyers, E.G. Berkeley, Los Angeles.

Sinon, vous pouvez finir par avoir des flux de trésorerie peu ou même avoir un cash flow négatif. Si un de vos objectifs de placement est d'obtenir des flux de trésorerie élevé, vous voudrez peut-être rester à l'écart d'appartements. En Californie, si vous possédez un appartement de 16 unités ou plus, vous devez disposer d'un gestionnaire sur place. Cela augmente les dépenses supplémentaires. En général, les appartements sont faciles à acheter et plus difficiles à vendre. Il ya toujours beaucoup d'entre eux sur les marchés. L'avantage sur les appartements, c'est qu'ils ont tendance à avoir le taux d'occupation élevé comme tout le monde a besoin d'un toit au-dessus de leurs têtes. En raison de ce fait le taux d'intérêt pour les appartements est souvent ¼ - ½ pour cent à moins que les autres propriétés commerciales.

3. Propriétés des fins particulières: Ce sont des propriétés conçues pour une entreprise spécifique, par exemple restaurants, stations-service, et les hôtels et motels.

- Restaurants: certains investisseurs souhaitant investir dans la marque fast-food comme Burger King, Pizza Hut, Jack In The Box, KFC. Ce sont des propriétés à un seul locataire à long terme avec absolue bail triple net qui, souvent, ne nécessitent pas de responsabilités de gestion de la propriétaire. Toutefois, le revenu de location ou de taux de capitalisation de ces restaurants est souvent plus faible dans la gamme de 5-7%. Émergents régionaux restaurants de marque comme Johnny Carino, Back Yard Burger, Zaxby ou TexMex Tia ont tendance à offrir le taux plafond plus élevé dans la gamme de 7 à 8,5%. Cependant, quand vous regardez plus loin dans les états financiers qu'ils ne peuvent pas réaliser des bénéfices tout. Les exploitants de restaurants vendre le bien immobilier à taux investisseurs coiffe supérieure et lease back de la propriété pendant 20 ans. À leur tour, utiliser les produits de la vente d'étendre leurs activités en construisant davantage de restaurants. Donc, si vous êtes prêt à prendre des risques plus élevés, vous serez récompensé à revenu élevé avec ces restaurants émergents.

- Les stations d'essence: lorsque vous achetez une station d'essence, vous achetez des biens immobiliers et l'entreprise station d'essence. La plupart des stations de gaz ont également dépanneurs et parfois plusieurs baies de réparation de voitures. La marge bénéficiaire pour le gaz est fixé à 10-20 cents par gallon [de nombreux clients à tort blâmer les prix élevés du gaz sur les opérateurs de stations-service innocents], mais est assez élevé pour un dépanneur. Ceci est considéré comme une propriété occupés par leur propriétaire, qui vous permet de bénéficier d'un prêt SBA avec aussi peu que 10% d'acompte est exigé. Si vous ne prévoyez pas de s'impliquer dans la gestion de la station d'essence automobile réparation, et les entreprises dépanneur, vous voudrez peut-être rester à l'écart des stations de gaz que l'essence est un produit chimique qui pourrait contaminer le sol. Une fois une fuite se produit et contamine l'environnement, il faut des années et beaucoup d'argent pour nettoyer le sol. Vous pouvez même être passible de dommages-intérêts auprès des propriétaires des propriétés adjacentes que la contamination peut se propager auprès de leurs propriétés. Il est presque impossible de vendre votre propriété sans les prêteurs veulent prêter aux acheteurs de l'argent pour l'acheter.

- Hôtels, motels: une fois que vous acheter un hôtel / motel, vous achetez de l'immobilier et de 24 heures par jour 365 jours par exercice. Cette entreprise exige beaucoup de travail, et des compétences en marketing pour obtenir des chambres remplies. Les chambres sont sans valeur si elles sont vacants. L'entreprise a tendance à être saisonnière et peuvent être affectés immédiatement par les ralentissements économiques et les événements politiques, par exemple 9-11. Bon nombre de ces propriétés sont détenues par des Indiens avec le nom de famille Patel car ils semblent travailler plus dur et de savoir cette affaire ainsi.

4. Immeubles de bureaux: ces propriétés sont des constructions simples ou multi-étages. Les anciens bâtiments de bureaux de deux étages sans ascenseurs ont tendance à avoir du mal à trouver des locataires à l'étage supérieur que les entreprises de services peut avoir des clients avec des difficultés physiques qui ne peuvent pas monter les escaliers.

- Single-locataires dans les immeubles: les propriétés sont utilisées comme siège social de grandes sociétés comme Cisco. Ces grands bâtiments ont tendance à être plus sensibles à l'économie. Une fois vacant, il est difficile de trouver un locataire de remplacement.

- Multi-locataires dans les immeubles: ces biens sont loués par les petites entreprises, par exemple, immobilier, des comptables fiscalistes. Les investisseurs qui achètent ces propriétés souhaitez étaler les risques d'investissement. Lorsque un locataire quitte le logement, vous perdez seulement un petit pourcentage des revenus locatifs.

- Des locataires de qualité: la plupart d'entre eux ont de bons crédits, beaucoup d'actifs et de régler rapidement le loyer échu.

- Contrats de location: Les contrats de location pour immeuble de bureaux varient d'un service complet [les propriétaires paient l'impôt foncier, les assurances, l'entretien et les services publics] à NNN [les locataires paient l'impôt foncier, les assurances, l'entretien et les services publics]. Le bail NNN est un test décisif de savoir si l'immeuble de bureaux est en forte demande par les locataires ou non.

- Les bâtiments médicaux: ces biens sont loués principalement par les médecins et les dentistes. Un bon bâtiment médical doit être en face de la rue ou à travers d'un hôpital. Ceci rend facile pour les médecins de revenir en arrière et vient entre l'hôpital et leurs bureaux. Certains investisseurs préfèrent immeubles à vocation médicale en tant que locataires médicaux sont la preuve très récession.

5. Centres commerciaux / Vente au détail: Ces centres sont pour la plupart de plain-pied et peut accueillir de grandes variétés de locataires: commerces de détail et de service, restaurant, médicaux, à l'école, et même l'église. En conséquence, c'est le type le plus populaire de propriétés commerciales que les investisseurs recherchent. Ils sont toujours en forte demande car il ya plus d'acheteurs et de vendeurs peu.

- Multi-locataire bande: l'avantage de cet investissement, c'est quand un locataire déménage, vous ne perdez une partie du revenu total pendant que vous êtes à la recherche d'un nouveau locataire. Alors vous étendez les risques dans cette propriété.

- Single-locataire du bâtiment: L'avantage est que vous avez juste à travailler avec un locataire. Certains des locataires, E.G. Costco, Home Deport, Walmart, CVS Pharmacy signer 10-20 bail d'un an ainsi que la garantie de leurs actifs de l'entreprise qui pourraient être des milliards de dollars. Cela rend votre investissement très sûr.

- Des locataires de qualité: la plupart d'entre eux ont de bons crédits, beaucoup d'actifs et de régler rapidement le loyer échu. Ils signent souvent à long terme baux d'un an 5-30 de sorte que vous n'avez pas vous soucier de trouver de nouveaux locataires chaque année. Ils gardent votre propriété en bon état et parfois même dépenser leur propre argent pour le faire paraître mieux pour attirer les clients dans les magasins.

- Net Triple (NNN) Contrats de location: les contrats de location pour les centres de vente au détail sont souvent en faveur du propriétaire. Les locataires paient un loyer de base et de rembourser le propriétaire pour les taxes foncières, les assurances, l'entretien et des frais de gestion parfois même de propriété. Cela enlève beaucoup de risques de vous en tant qu'investisseur. Le bail NNN dans un sens est un test décisif de savoir si la propriété est en forte demande par les locataires ou non.

- Bail de-chaussée: de temps en temps un centre commercial avec bail foncier est à vendre. Lorsque vous achetez ce centre, vous ne possédez pas l'amélioration, mais la terre en dessous. Il pourrait s'agir d'une propriété trophée, mais vous devriez penser à investir trois fois. Une fois le bail expire au sol et le propriétaire foncier refuse de prolonger le bail foncier, on ne possède rien! Donc, il est facile d'acheter ce centre mais très difficile à vendre....